MIET-HAUSVERWALTUNG
UND
WEG-HAUSVERWALTUNG

Miet-Hausverwaltung
Unser Komplett-Angebot beginnt dort, wo häufig schon die ersten Probleme auftreten können, bei der fachgerechten Vermietung und endet noch nicht mit der Aufstellung einer korrekten Betriebskostenabrechnung.

Die nachstehend aufgeführte Leistungsübersicht soll Ihnen einen ersten Eindruck über unsere umfassende Tätigkeit vermitteln.
 
Kaufmännische Verwaltung

• Vermietung bzw. deren Veranlassung von Wohnungen, Geschäftsräumen, Garagen und Stellplätzen, ggf. in Abstimmung mit dem Eigentümer
• Führen der notwendigen Verhandlungen mit Mietern
• Alle erforderlichen Miet- und Pachtverträge, für Wohnungen und/oder Gewerberäume abschließen
• Kündigung von Miet- und Pachtverträgen, evtl. zwangs-  weise unter Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes
• Vertretung des Eigentümers in allen die Mietobjekte betreffenden Angelegenheiten
  Führen des notwendigen Schriftverkehrs
• Vor Abschluss von Mietverträgen Einholen von Selbstaus-  künften und Bonitätsprüfung
• Übergabe der Mietobjekte mit Erstellung eines Übergabe-  protokolls
• Abnahme der Mietobjekte mit Erstellung eines Abnahme-  protokolls
• Überwachen der Einhaltung der Hausordnung - ggf. Einstellung und Einarbeitung eines Hausmeisters
• Einziehen und Verbuchen der Bruttomieten auf dem Mietkonto, dass auf den Namen des Eigentümers mit Vollmacht für die Verwaltung bei einer Bank angelegt wird
  Zahlung sämtlicher Objektbetriebskosten
• Monatliche Zahlung des Nettomietabschlages an den Eigentümer
• Überwachen der Zahlungseingänge
• Mahnung säumiger Mieter nach erfolglosem Mahn-  verfahren, Beauftragen von Rechtsanwälten
• Zahlung von Handwerkerrechnungen und sonstiger Aufwendungen für das Mietobjekt von dem Mietkonto, ggf. auch Zins- und Tilgungsleistungen
• Durchführen von Mieterhöhungen - Beauftragung von Rechtsanwälten im Falle eines gerichtlichen Vorgehens gegen Mieter oder Dritte
• Festlegen und Überwachen von Mietkautionen
• Übersendung von wichtigen Vorgängen an den Eigentümer für Rücksprachen
• Prüfen der Richtigkeit von Rechnungen und Gebühren-  bescheiden
• Erstellung der jährlichen Kostenaufstellung für die Heiz- u. Warmwasser- kostenabrechnung durch die Wärmemess- und Abrechnungsdienste
• Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnungen für die Mieter
• Erstellung der jährlichen Eigentümerabrechnungen in Form von Einnahmen Ausgabenrechnung für den Eigentümer bzw. für seinen Steuerberater
• Grundsätzliche Beratung des Eigentümers in allen Miet-  fragen
  

Technische Verwaltung

• Veranlassen von notwendigen Reparaturen und Instand-  haltungen ggf. in Absprache mit dem Eigentümer
• Schnellere und günstigere Ausführung von Reparaturen im kleineren oder mittleren Umfang durch eigenen Hausmeister bzw. Reparaturservice
• Abwicklung und Abrechnung von Versicherungsschäden
• Regelmäßige Begehung der Mietobjekte zur Feststellung etwaiger Mängel
• Günstiger Service für die Bewirtschaftung von Gebäude- und Grünanlagen
• Bei Ölzentralheizungen planmäßige Kontrolle der Ölstände
• Beratung des Eigentümers bei Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen
• Notdienstservice für die Mieter

 
Diese Leistungsübersicht ist bereits recht umfangreich, doch sind damit noch nicht alle unsere Möglichkeiten erschöpft.
 
Sie haben einen besonderen Wunsch?
Dann sprechen wir darüber.

Aus gutem Grund hat der Gesetzgeber angeordnet, dass die Bestellung eines Verwalters, gemäß § 20 Wohnungseigentums-  gesetz, nicht ausgeschlossen werden kann.

Nur was wird überhaupt bei einer Wohnungseigentümer-  gemeinschaft verwaltet?

Zusammengefaßt alle gemeinschaftlichen Teile, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Sachen und Dienste, die gemeinschaftlichen Interessen schlechthin, also die Gesamtheit des Eigentums, der Nutzung und des gemeinschaftlichen Vermögens. Die nachstehend aufgeführte Leistungsübersicht gibt Ihnen einen ersten Eindruck über unsere Tätigkeit als WEG-Verwalter.
 
Leistungsübersicht

Die Leistungsübersicht spezifiziert die Grundleistungen der Verwaltung (Teil A) und die Mehrleistungen der Verwaltung (Teil B)
 

A) Grundleistungen

Zu den Grundleistungen gehören die unabdingbaren, in dem § 27 und § 28 WEG aufgeführten gesetzlichen Aufgaben. Die Grundleistungen sichern der Eigentümergemeinschaft eine sach- und fachgerechte Verwaltung der gemeinschaftlichen Belange auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen und der Gemeinschafts-  ordnung zu. Dieser Verwaltungsaufwand ist mit der vereinbarten Verwaltungsgebühr abgegolten.

1. Wirtschaftsplan
Aufstellen eines Wirtschaftsplanes je Wirtschaftsjahr einschließlich Ausweis der Verteilung der Kosten Sonder-/Teileigentum, je nach Größe und Anlage als Einzelwirtschaftspläne oder Gesamt-  wirtschaftsplan (§ 28 WEG). Die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen werden zusammenfassend „Wohngeld" genannt.

2. Wohngeldabrechnung
Erstellen einer jährlichen Wohngeldabrechnung über die Hausgeld-  Einnahme und - Ausgabe als Einzelabrechnung je Sonder-  /Teileigentum. Die Abrechnungsunterlagen können von den Miteigentümern nach vorheriger Terminvereinbarung im Büro der Verwaltung eingesehen werden.

3. Eigentümerversammlung
Einladen und Durchführen einer Jahresversammlung einschließlich der dazu notwendigen Vorbereitungsarbeiten. Der Verwalter führt den Vorsitz in der Eigentümerversammlung. Er sorgt für eine ordnungsgemäße Niederschrift (Versammlungsprotokoll) der Beschlüsse. Jedem Miteigentümer wird eine Protokollabschrift oder Kopie übersandt.

4. Durchführung der Beschlüsse
Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Versammlung gefassten Beschlüsse hat der Verwalter durch-  zuführen und abzuwickeln, sofern sie nicht unter Teil B fallen.

5. Geldverwaltung
Einrichten, Führen und ggfls. Auflösen der auf den Namen der Wohnungs- eigentümergemeinschaft lautenden Bankkonten (Giro-  und Anlagekonten). Verwalten der gemeinschaftlichen Gelder bei einer Bank oder Sparkasse nach Wahl des Verwalters.

6. Buchführung
Einrichten einer übersichtlichen, ordnungsgemäßen und kaufmännisch geführten Buchhaltung im Vertragszeitraum, nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetztes, getrennt für jede Eigentümergemeinschaft. Insbesondere Führen und Abrechnen von Wohngeldkonten je Sonder/Teileigentum; Überwachen der Wohngeldzahlungen, Führen und Abrechnen von Einnahmekonten für Erträge, Ausgabekonten je Kostenart, -Rückstellungskonten einschließlich Anlage der Instandhaltungsrücklage, Mitbuchen der Bankbewegungen, Einbuchen der von dem Serviceunternehmen für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung errechneten Einzelkosten je Sonder-/Teileigentum für die Jahresabrechnung; Zahlungen und Leistungen anzunehmen und zu bewirken, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.

7. Verträge bzw. Auftragsvergabe
Abschließen bzw. kündigen von Wartungs-, Lieferanten-,  Versicherungs- und Dienstleistungsverträgen im Namen der Eigentümergemeinschaft. Vergabe von Aufträgen an Handwerker für Reparaturen und Instand- haltungen, Maßnahmen deren Auftragsumme € 5.000, - netto übersteigen, sind vorab mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen. Maßnahmen deren Auftrags-  summe € 10.000,- netto übersteigen, bedürfen der Genehmigung durch die Eigentümerversammlung. Einstellen bzw. Kündigen von Hausmeistern und/oder Reinigungskräften und die Vermietung von Grundstücks- und Gebäudeteilen, die der gemeinschaftlichen Nutzung der Wohneigentümern unterliegen.

8. Rechnungskontrolle und Anweisung
Prüfen auf Richtigkeit der Kauf-, Lieferanten-, Dienstleitungs- und Reparaturrechnungen.

9. Überwachen der Dienstkräfte
Betreuen und Überwachen der Dienstleister der Wohnungs-  eigentümergemeinschaft.

10. Hausordnung
Sofern noch nicht vorhanden, wird die Hausordnung von der Verwaltung zur Beschlussfassung vorbereitet und später überwacht. Bei schriftlich gemeldeten Verstößen gegen die Haus-  /Nutzungsordnung mahnt die Verwaltung Miteigentümer mündlich oder schriftlich unter Angabe des Namens des Beschwerdeführers ab. Ggf. wird die nächste Eigentümerversammlung unterrichtet, wenn die Abmahnung ohne Erfolg blieb.

11. Öffentliche Belange
Gegenüber öffentlich-rechtlichen sowie privaten Belangen Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils für die Gemeinschaft erforderlich sind (im Regelfall gemäß Mehrheitsbeschluss).

12. Technische Kontrollen am Gemeinschaftseigentum
a) Zur Feststellung etwaiger Mängel und um sich anbahnende Schäden frühzeitig zu erkennen, optische Überprüfung des Gemeinschaftseigentums durch regelmäßige Begehung des Objektes.
b) Soweit notwendig, Hinzuziehung von Sonderfachleuten auf Kosten der Gemeinschaft, sofern eine Beschluss dafür vorliegt.

13. Empfehlung zur Auftragsvergabe
a) Empfehlung bei der Auswahl der technischen Lösungen, Angebotseinholung, Mitwirkung bei den Preisverhandlungen und Vergabe von Aufträgen für das Gemeinschaftseigentum.
b) Prüfung und Klärung der Zuständigkeiten bei Schäden am Sonder-/ Gemeinschaftseigentum.

14. Terminüberwachung
Terminüberwachung bei Angeboten, Vergaben, Ausführungen, Schlussrechnungen.

15. Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen
a) Notdienstservice für dringende Schäden am Gemeinschaft-  seigentum
b) Einleiten von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen wie Rohrbruch-, Brand-, Sturmschäden etc.
c) Bei Versicherungsschäden Schadensmeldung an die Versicherung, abrechnen mit der zuständigen Versicherung und den beauftragten Handwerksfirmen aus der Regulierung von Schäden.
d) Klärung der sachlichen Zuständigkeiten bei Schäden am Sonder-  /Gemeinschafteigentum.
e) Beratung der Wohneigentümer zur Schadensminderungen und Schadensbeseitigung.

16. Schlüsselbestellungen
Beschaffen von Schlüsseln und Schließzylindern aus einer Sicherheits- Schließanlage für das Sonder-/Gemein-  schaftseigentum.

17. Sicherheitseinrichtungen
Veranlassen der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen durch Fachleute und Technische Überwachungsvereine z.b. der Heizung, Aufzüge, Notbeleuchtungen, kraftbetätigten Garagentore, Brandschutzeinrichtungen, Lüftungsanlagen, Brandschutztüren, Rauchabzugsklappen etc. , Terminvereinbarungen und Abrechnung mit den Handwerkern und sonstigen Fachleuten.

18. Allgemeine Verwaltung
Willenserklärungen entgegennehmen, soweit sie an die Wohnungs-  eigentümergemeinschaft oder an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind sowie Willenserklärung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeben. Führen von Schrift-  verkehr mit den Wohnungseigentümern. Behörden, Handwerkern und Dritten, soweit es die gemeinschaftlichen Belange betrifft. Dienstfahrten, soweit sie von der Verwaltung und im Rahmen der Grundleistungen veranlasst wurden.

B) Mehrleistungen
Ein festes Entgeld (pauschale Verwaltungsgebühr gemäß Vertrag) setzt einen festen Arbeitsumfang voraus. Die vorhergenannten Leistungen sichern der Eigentümergemeinschaft eine sach- und fachgerechte Verwaltung der gemeinschaftlichen Belange auf der Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen. Die Verwaltungen ist bereit und in der Lage, zur Unterstützung und zum Schutz der Gemeinschaft Mehrleistungen zu erbringen, um den Eigentümern eine umfassende Information und Werterhaltung des Grundbesitzes zu bieten. Außerdem kann es vorkommen, dass durch einzelne Miteigentümer, Dritte oder durch umfangreiche Instandhaltungs-  maßnahmen für die Gemeinschaft zusätzlicher Aufwand ausgelöst wird, der von der Verwaltung bei Vertragsabschluss nicht kalkulierbar ist. Diese besonderen Leistungen werden von der Verwaltung zu den z.Zt. gültigen Kostensätzen gesondert abgerechnet.

Für die schnellere und günstigere Ausführung von Reparaturen im kleineren und mittleren Umfang bieten wir einen eigenen Hausmeister- bzw. Reparaturservice.

Gerne möchten wir mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch alle Themen anschneiden und umfassend darüber Auskunft geben, wie und zu welchen Konditionen wir Ihr Verwaltungsanliegen behandeln würden.

Ein Gespräch mit uns ist kostenlos. Schlechte Erfahrungen sind teuer. Schreiben Sie uns!