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Lindemann Immobilien
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Endlich eine reelle Chance zum Schutz vor Mietnomaden!
SCHUFA, Creditreform u.a. Auskunfteien sind schon lange hilfreiche Informationsquellen
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| Die Insolvenz des gewerblichen Vermieters und Mieters ( (03. Januar 2010) |
Das Wissen um die mit der Insolvenz verbundenen Risiken ist für die Parteien eines Mietvertrags essentiell. In der Insolvenz des Mieters ist es für den Vermieter entscheidend, ob, wann, wie und in welcher Höhe er Mietzahlungen durchsetzen und unter welchen Voraussetzungen er oder der Insolvenzverwalter einen Mietvertrag beenden kann. Für den Mieter eines insolventen Vermieters ist entscheidend, an wen die Mietzahlungen zu leisten sind, ob die Barkaution und Erstattungsansprüche aus Nebenkosten zurückgewährt werden und ob die Versorgung des Mietobjekts mit Wasser und Strom gesichert ist.
Insolvenz des Mieters
In der Insolvenz des Mieters von Gewerberäumen besteht das Mietverhältnis grundsätzlich fort.
Dem Vermieter können allerdings erhebliche finanzielle Verluste drohen: Seine Ansprüche auf rückständige Miete und/oder Betriebskosten aus dem Zeitraum vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens werden zu Insolvenzforderungen. Diese werden vom Insolvenzverwalter erst nach Abschluss des (häufig langjährigen) Insolvenzverfahrens mit einer Quote von oft nur 3 bis 5 Prozent der geltend gemachten Forderung befriedigt. Erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens werden fällige Mietzahlungen als Masseverbindlichkeit vom Insolvenzverwalter laufend beglichen.
Ab dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Vermieter den Mietvertrag nicht wegen der Insolvenz des Mieters, der zugrundeliegenden Verschlechterung seiner Vermögensverhältnisse und/oder wegen Zahlungsrückständen aus dem Vorantragszeitraum kündigen (§ 112 InsO). Alle anderen Kündigungsgründe, z. B. reiner Zahlungsverzug des Mieters, bleiben dem Vermieter erhalten. Der Insolvenzverwalter ist ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt (§ 109 Abs. 1 InsO). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, soweit nicht eine kürzere Frist vertraglich vereinbart ist. Der Vermieter kann etwaige Schadenersatzansprüche wegen vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags nur als Insolvenzforderung geltend machen.
Insolvenz des Vermieters
In der Insolvenz des Vermieters verliert der Vermieter das Recht, die Miete einzuziehen. Diese Aufgabe nimmt ab Insolvenzeröffnung der Insolvenzverwalter wahr. Er fordert den Mieter auf, Miete und Betriebskosten auf ein von ihm geführtes Konto zu überweisen. Zahlt der Mieter vor Eingang einer solchen Aufforderung des Verwalters an den Vermieter, läuft er Gefahr, erneut an den Insolvenzverwalter leisten zu müssen. Solange die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht öffentlich bekannt gemacht ist, wird vermutet, dass der Mieter gutgläubig an den alten Vermieter geleistet hat; er muss dann nicht mehr leisten. Nach der öffentlichen Bekanntmachung trifft den Mieter die Beweislast, dass er in Unkenntnis der Eröffnung des Insolvenzverfahrens irrtümlich an den insolventen Vermieter geleistet hat. Nur wenn ihm dieser Beweis gelingt, wird er von seiner Leistungspflicht frei.
Der Insolvenzverwalter muss dem Mieter auch in der Insolvenz des Vermieters den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts gewähren.
Anders als in der Insolvenz des Mieters sieht die Insolvenzordnung keine besonderen Kündigungsgründe in der Insolvenz des Vermieters vor. Veräußert der Insolvenzverwalter allerdings die Mieträume, kann der Erwerber das bestehende Mietverhältnis grundsätzlich mit den gesetzlichen Fristen kündigen (§ 111 InsO). Dieses Sonderkündigungsrecht des Erwerbers kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Kündigt der Erwerber nicht zum erstmöglichen Termin nach Eigentumsübergang, ist sein Sonderkündigungsrecht hinfällig.
Häufiger Streitpunkt in der Insolvenz des Vermieters ist die Betriebskostenabrechnung. Diese ist im Insolvenzverfahren vom Insolvenzverwalter zu erstellen. Erstattungsansprüche des Mieters aus der Abrechnung sind Forderungen, die vom Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse i. d. R. voll beglichen werden, wenn die Betriebskosten nach Insolvenzeröffnung angefallen sind. Überzahlungen, die auf den Zeitraum vor Insolvenzeröffnung entfallen, sind hingegen Insolvenzforderungen, die erst am Ende des Insolvenzverfahrens mit der i. d. R. geringen Quote befriedigt werden.
Die häufigsten Fragen
Welche finanziellen Verluste drohen in der Insolvenz?
Der Vermieter kann in der Insolvenz des Mieters mit Mietforderungen und sonstigen Ansprüchen (v. a. Renovierung, Reparatur, Räumung und Rückbau) ausfallen. Dem Mieter drohen Verluste, wenn er irrtümlich an den insolventen Vermieter zahlt oder die Kaution nicht auf einem separaten Konto des Vermieters angelegt ist.
Welche Kündigungsrechte bestehen in Folge der Insolvenz?
In der Insolvenz des Mieters kann der Insolvenzverwalter des Mieters, nicht aber der Vermieter kündigen.
Verkauft der Insolvenzverwalter in der Insolvenz des Vermieters den Mietgegenstand an einen Dritten, kann dieser den Mietvertrag kündigen. Der Mieter kann sich dagegen durch ein dingliches Nutzungsrecht schützen.
Welche Strategien bieten sich bei einer drohenden Insolvenz an?
Der Vermieter sollte schon bei Mietvertragsschluss eine ausreichende Mietkaution verlangen. Ist ein Folgemieter vorhanden, sollte der Vermieter frühzeitig z. B. wegen Zahlungsrückständen kündigen. Der Mieter sollte keine Vorleistungen an den Vermieter erbringen.
Ist ein mietvertraglich vereinbartes Kündigungsrecht im Falle der (drohenden) Insolvenz ein probates Mittel?
Klauseln, die für den Fall der Insolvenz oder drohenden Insolvenz einer Partei ein Kündigungsrecht des Mietvertrags vorsehen, sind nach herrschender Meinung unwirksam. Mangels höchstrichterlicher Rechtsprechung dazu könnte ein Vermieter dennoch auf Grundlage einer solchen Klausel zunächst eine Kündigung aussprechen und so die Vergleichsbereitschaft erhöhen.
Die häufigsten Fallen
Zahlungen des Mieters bei (drohender) Insolvenz
Nimmt der Vermieter Zahlungen des Mieters in einem Zeitraum – insbesondere drei Monate – vor dem Insolvenzeröffnungsantrag an, besteht die Gefahr der insolvenzrechtlichen Anfechtbarkeit dieser Zahlungen durch den Insolvenzverwalter. Dieses Risiko besteht insbesondere dann, wenn der Vermieter Kenntnis von den finanziellen Schwierigkeiten des Schuldners hat, z. B. weil der Mieter bereits längere Zeit nur unregelmäßig zahlt oder eine Ratenzahlungsvereinbarung oder einen Vergleich vorgeschlagen hat. Bei wirksamer Anfechtung muss der Vermieter die erhaltene Miete an den Insolvenzverwalter zurückzahlen. Das Anfechtungsrisiko lässt sich nur vermeiden, indem der Mieter die laufende Miete vollständig unmittelbar bei Fälligkeit zahlt (privilegiertes "Bargeschäft“).
"Deal" mit dem Mieter bei drohender Insolvenz
Befriedigungsabreden mit dem Mieter, die z. B. eine weitere Überlassung der Mietsache davon abhängig machen, dass der Mieter Altschulden begleicht, sind regelmäßig anfechtbar. Sie sind daher kein probates Mittel zur Durchsetzung von Mietforderungen in der Insolvenz des Mieters. Sinnvoll kann aber u. U. eine Vereinbarung über die Beendigung des Mietvertrags sein. Dabei ist zu beachten, dass der Mietvertrag lediglich vorzeitig beendet, nicht aber aufgehoben wird. Nur so bleiben akzessorische Sicherheiten – insbesondere die Bürgschaft – erhalten.
Selbsthilfe im Fall der (drohenden) Insolvenz
Die in der (drohenden) Insolvenz des Mieters bei Vermietern häufig zu beobachtende Selbsthilfe ist unbedingt zu vermeiden. Der Vermieter kann sich hier durch die eigenhändige Inbesitznahme der Mietsache oder durch das Austauschen der Türschlösser strafbar machen (etwa wegen Hausfriedensbruchs) und so auch eine außerordentliche Kündigung des Insolvenzverwalters begründen.
Verlust der Barkaution
In der Praxis ist bei einer Insolvenz des Vermieters oft das Schicksal der vom Mieter geleisteten Barkaution problematisch. Vermischt der Vermieter diese mit seinem sonstigen Vermögen, erwirbt der Mieter lediglich eine Insolvenzforderung. Der Mieter sollte daher sicherstellen, dass der Vermieter die Barkaution auf einem separaten Treuhandkonto anlegt.
Mietvorauszahlungen
Vorauszahlungen auf die geschuldete Miete sind für den Mieter riskant. Grundsätzlich muss der Insolvenzverwalter die Vorauszahlungen nur für den laufenden Kalendermonat oder bei Verfahrenseröffnung in der zweiten Monatshälfte des folgenden Kalendermonats gegen sich gelten lassen. Der Mieter riskiert daher bei weitergehenden Vorauszahlungen noch einmal leisten zu müssen.
Aus der Praxis
Schutz des Vermieters durch Mietsicherheiten
Zum vorbeugenden Schutz seiner Interessen sollte der Vermieter schon bei Mietvertragsschluss auf Mietsicherheiten wie Kaution und Bürgschaft bestehen. Diese sollten wenigstens die wesentlichen Forderungen anlässlich der Vertragsbeendigung und das Risiko eines mehrmonatigen Mietausfalls in der Insolvenz abdecken (Richtwert: sechs Monatsmieten). Bei konzernverbundenen Unternehmen als Mieter ist auch eine harte Patronatserklärung denkbar.
Schutz des Mieters gegen Sonderkündigungsrecht des Erwerbers
Für den Mieter kann das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers im Fall der Veräußerung des Mietgegenstands durch den Insolvenzverwalter sehr nachteilig sein, insbesondere wenn er in das Mietobjekt investiert hat. Einen aus der vorzeitigen Kündigung entstehenden Schadensersatzanspruch gegen den ursprünglichen Vermieter kann der Mieter nach herrschender Ansicht nur als einfache Insolvenzforderung geltend machen.
Gegen dieses Risiko kann sich der Mieter durch ein Dauernutzungsrecht oder eine persönlich beschränkte Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) absichern.
Sicherstellung der Versorgung mit Energie und Wasser
Problematisch kann in der Insolvenz des Vermieters die Versorgung mit Energie und Wasser etc. werden, wenn das Vertragsverhältnis nur zwischen dem Vermieter und dem Versorgungsunternehmen besteht. Sperrt das Versorgungsunternehmen weitere Lieferungen, sollte der Mieter selbst die weitere Versorgung sicherstellen, gegebenenfalls mittels einstweiliger Verfügung gegen das Versorgungsunternehmen. In der Praxis bietet sich eine direkte Abrechnung mit dem Versorgungsunternehmen oder die Zahlung eines Vorschusses an. Auf die gelegentlich vorkommende Forderung eines Versorgungsunternehmens, Rückstände des Vermieters auszugleichen, muss sich der Mieter nicht einlassen.
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